【株主総会招集通知】ランシステム
株式会社ランシステムより、第３３期定時株主総会招集通知が届きました。
内容
議題は以下のとおり。
１ 資本準備金の額の減少及び剰余金の処分
２ 定款一部変更
３ 取締役選任
４ 補欠監査役選任
１号議題は、もう会社が傾いてるので、資本準備金に手を付けるという話。
２号議題は、おそらく手を付けた資本準備金で他業種に打って出るため、事業目的に「清掃事業」「派遣事業」「障害福祉サービス事業」等を追加するもの。
あとはおなじみの議題。
所感
資本準備金に手を付けてまで新規事業に打って出るのに、なぜその事業を選んだのかの説明が、少なくとも本通知にざっと目を通した限り書かれておらず、元公務員としては説明責任を果たしていない点に疑念を感じます。
ネカフェ「自遊空間」は好きですが、投資対象としては不適格と感じるため、もう損切りしようかと思います。
↓応援してくださる方は、ポチってくださると嬉しいです(*^^*)
【資産運用報告】サムティ・レジデンシャル投資法人
随分前の話になりますが、サムティ・レジデンシャル投資法人より、第１２期（２０２１年上半期）の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
現時点での保有物件数は１３２件、分配金は２７３５円。
本銘柄の特徴は、「日本全国の幅広い都市においてレジデンス等への投資を行い、分散の図られたポートフォリオを構築してい」(p2)るところにあります。
今期は、「稼働率の若干の低下が見られたものの、今年の繁忙期においては改善させることができてい」(p2)るようです。また、「５月に物件入替えを行」(p2)ったとのこと。
次期は、８月２日付で「３年ぶりの公募増資と同時に…「並行第三者割当増資」をJ-REITで初めて実施」(p5)し、また、「２４物件を取得」(p2)しました。
今後についても、「優良な物件の取得による資産規模の拡大と物件入替えによりポートフォリオの質の向上を通じた収益の最大化を図り、安定的な分配金の創出」(p2)を目指すとのこと。
所感
過去に夫が不動産投資を考えていたとき、「都心は将来価値の向上は見込めるものの賃料収入による利益率は低いため、賃料収入の利益率を第一に考えるなら、人の集まる地方の中心都市の高価値の物件が良いが、その管理の手間と物件を探し当てる人脈を作るのが大変」との結論にいたり、結局不動産投資はしなかったようです。
本銘柄は、地方の高価値の物件に投資をしているため、まさに夫が理想とした投資を体現してくれているようなものです。
都心のREIT銘柄を多く保有していることもあり、ポートフォリオの分散の観点からも、本銘柄は当面ホールドしたいところです。
↓応援してくださる方は、ポチってくださると嬉しいです(*^^*)
【資産運用報告】ヘルスケア＆メディカル投資法人
随分前の話になりますが、ヘルスケア＆メディカル投資法人より、第１３期（２０２１年上半期）の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
現時点での保有物件数は３７件、分配金は３２６６円。
本銘柄の特徴は、「高齢社会の進展に伴い、更なる需要拡大の見込まれる高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資し、長期安定的に保有」(p1)するところにあります。
今期は、「新型コロナウイルス感染拡大は…依然として予断を許さない状況にありますが、現時点では本投資法人の業績に与える影響は殆どありません。」(p1)と強気です。また、「有料老人ホーム「ニチイホーム西国分寺」を新たに取得」したとのこと。
次期は、当該物件からの賃料収入が期待できるが、「費用面では、修繕費や減価償却費が増加」(p2)し、結果として当初予定通り分配金は減少する模様。
今後についても、「各分野における専門的な機能やノウハウを積極的に活用し、運用資産の持続的な成長と優良なオペレーターとの賃料固定・長期の賃貸借契約に基づく安定的な収益の確保」を目指すとのこと。
所感
「ニチイホーム西国分寺」の例からわかるとおり、新規物件を取得しても、賃料増加と同時に費用も増加するため、分配金が右肩上がりに増加するわけではない模様。
これは、分配金が微妙な増減を繰り返していることからも裏付けできそうです。
また、オペレーター（＝施設運営者＝病院の院長やホームの施設長等）の能力に業績が左右されるため、物件取得時の目利きが重要らしいですが、現場労働者は営利意識よりも社会貢献的意識のほうが高そうなので、ここは結構難しそうな問題ですね。
長期的な成長は見込めないかもしれませんが、「高齢社会の進展に伴い、更なる需要拡大の見込まれる高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資」することによる安定性はそのとおりだと思うので、当面ホールドですね。
↓応援してくださる方は、ポチってくださると嬉しいです(*^^*)
【資産運用報告】森ヒルズリート投資法人
随分前の話になりますが、森ヒルズリート投資法人より、第３０期（２０２１年上半期）の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
現時点での保有物件数は１１件、分配金は２９１３円。
本銘柄の特徴は、「東京都心部を中心とする「都市」の競争力と価値創造力に着目し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性と資産価値の更なる向上を目指」(p4)すところにあります。
その謳い文句の通り、保有物件数は少ないものの、全て山の手線内の高層ビルであり、１件あたりの価値の高さに重点を置いています。
今期は、表紙裏での社長あいさつのとおり、「賃貸オフィスビル市場は、COVID-19を契機とし…空室率の上昇が続き、賃料についても伸び悩む結果とな」ったものの、「高級賃貸住宅市場は、…安定的な需要が継続したことで、稼働率および賃料水準は共に底堅く推移」し、「不動産流通市場は、…取引価格は高値圏が続いており、取引額についても引き続き高水準を維持」している。
次期は、既に「８月２日に虎ノ門ヒルズ森タワーを追加取得し」(p2)ており、この活用が鍵となりそうです。
今後についても、「引き続き森ビルグループの物件パイプラインを有効活用した外部成長を推進するとともに、賃料固定型マスターリースによる収益安定性も保持しながら継続的な分配金の維持向上を図」(表紙裏)るとのこと。
所感
分配金が２２期連続増配しているものの、次期予想は2910円と３円減配予定。
高級賃貸住宅市場と不動産流通市場は順調なようですが、前者はポートフォリオのわずか６．１％(p4)に過ぎず、後者は価値の高さを証明するもののキャッシュフローに直接影響するものではないため、やはり賃貸オフィスビル市場の賃料伸び悩みが一番の懸念だと思います。
とはいえ、東京が当面価値の高い都市で有り続けることに異論はないので、本銘柄はホールド予定です。
↓応援してくださる方は、ポチってくださると嬉しいです(*^^*)
【資産運用報告】日本ロジスティクスファンド投資法人
随分前の話になりますが、日本ロジスティクスファンド投資法人より、第３２期（２０２１年上半期）の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
現時点での保有物件数は５０件、分配金は４８００円。
本銘柄の特徴がp1にまとめられており、大体以下のとおりです。
・2005年に上場した国内初の物流REIT銘柄であり、好立地の資産を取得できた。
・保有資産の再開発を行うOBR戦略を推進しており、新規物件取得以外にも既取得物件の価値向上による分配金向上が見込める。
・三井物産がメインスポンサー
今期は、「リニューアル工事を実施した千葉北物流センターにおいて大幅な賃料増額に成功」(p2)したほか、「浦安物流センターのOBR事業に関してもリース契約の締結・建替え工事ともに順調に進捗して」(p2)いる。
次期の動向は不明。
今後についても、物件取得による外部成長とOBR戦略等による内部成長の２本柱で分配金の安定的な成長を目指すようです。
所感
コロナ禍でニーズが増している物流REIT銘柄のため、当面ホールド予定。
OBRのために内部留保を取り崩しており、無駄金を吐いて将来の成長を取りに行く姿勢もいいですね。
↓応援してくださる方は、ポチってくださると嬉しいです(*^^*)
【資産運用報告】イオンリート投資法人
随分前の話になりますが、イオンリート投資法人より、第１７期（２０２１年上半期）の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
現時点での保有物件数は４３件、分配金は３２００円。
運営体制としては、「一棟貸し・長期固定賃料の「マスターリース契約」の強みを活かし、賃料１００％収受を継続しており、安定した実績を積み上げて」(p6)おり、コロナ禍においても盤石の模様。
今回はイオンモール直方の土地を追加取得し、「すべての所有権を信託財産として保有することとなり、地代支払い削減による巡航分配金の成長の一因とな」(p4)ったとのこと。
次期については、既に８月に４物件を取得していることから、「巡航分配金３３００円の達成に向けて着実に成長を続けて」(p5)いるとのこと。
今後についても、「イオングループ各社からの資産取得を外部成長戦略の柱と位置づけて」(p4)いることから、物件取得は継続されると思われます。
所感
マスターリース契約という変動要素の少ない安定収入源があり、かつイオングループの資産取得を続けるという成長ストーリーがあることから、今後も安定的に分配金が伸び続けるかと思います。
イオンが撤退したら、取得した土地・建物がまるまるゴミになるので、取得には慎重を要するのですが、p8の意思決定プロセスを見ると、外部委員も含めた複数の意思決定が必要となるため、ある程度信頼できそうです。
ただ、所詮関係者の集まりなので、実際はツーカーで形ばかりの審議だったり…となってないといいですが。
いずれにせよ、本銘柄は安定した分配金成長が見込めるため、少なくともホールド、場合によっては買い増しもありかと考えます。
↓応援してくださる方は、ポチってくださると嬉しいです(*^^*)
【月次報告】今月の取引まとめ（2021年10月）
遅くなりましたが、１０月の取引をまとめてみたいと思います。
配当
月間配当収入（２０２１年１０月）
２０２１年１０月の配当収入は税引後で８６，７２１円でした。
受取配当金の内訳は以下の通り。（税引後｜単位：円）
月別グラフでみた配当収入（2016年～2021年）
過去の配当推移と比較した月別グラフは下記の通りです。
２０１６年１０月： １，５００円
２０１７年１０月： １，５００円
２０１８年１０月： ４，８９７円
２０１９年１０月： ６，３９６円
２０２０年１０月：４３，４７６円
２０２１年１０月：８６，７２１円
昨年１０月と比較すると、配当総額は約２倍に増加しています。
１０月配当の銘柄は、コロナで額面が下がったところで買い増したREITが効いていますね。
累積配当収入グラフ（2016年～2021年）
今月の配当を加えた累計配当額は１，４１５，１１４円となりました。
約１４１万円になりました。
今月は先月と違い、配当が多めの月であり、着実な歩みを感じられます。
また、月々の生活にとっても、万単位の副収入があれば、かなりの潤いになります。
売買記録
今月の売買についてまとめます。
買付銘柄
今月買い付けた銘柄は以下のとおりです。
・ eMAXIS Slim 米国株式(S&P500) ２０万円分
・ ＳＢＩ－ＳＢＩ・Ｖ・Ｓ＆Ｐ５００インデックス・ファンド ５万円分
ＳＢＩ・Ｖ・Ｓ＆Ｐ５００インデックス・ファンド は、SBI証券の投信積立ボーナスに目がくらんで始めました。
売却
今月は売却銘柄はありませんでした。
まとめ
今月（２０２１年１０月）の配当は、２３銘柄８６，７２１円でした。
売買は、２銘柄約２５万円購入しました。
配当累計額は１，４１５，１１４円、売却益累計額は１，２６８，３４０円であり、総計２，６８３，４５４円です。
育休損失約４３０万円の挽回まで、残り１，７０３，２６７円です。
（達成度６２．４％）
今月も８万円強の配当でしたので、達成度が一気に２％も伸びました。
来月は、そろそろNISA枠を使い切ろうと思います。
↓応援してくださる方は、ポチってくださると嬉しいです(*^^*)
