【資産運用報告】森ヒルズリート投資法人
随分前の話になりますが、森ヒルズリート投資法人より、第３１期（２０２１年８月～２０２２年１月）の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
現時点での保有物件数は１１件、分配金は２９２７円（＋１４）。
本銘柄の特徴は、「東京都心部を中心とする「都市」の競争力と価値創造力に着目し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性と資産価値の更なる向上を目指」(p4)すところにあります。
その謳い文句の通り、保有物件数は少ないものの、全て山の手線内の高層ビルであり、１件あたりの価値の高さに重点を置いています。
今期は、表紙裏での社長あいさつのとおり、「賃貸オフィスビル市場は、…賃料については軟調な動きとな」ったものの、「高級賃貸住宅市場は、…安定的な需要が継続したことで、稼働率および賃料水準は共に底堅く推移」し、「不動産流通市場は、…取引価格は高値圏が続いており、取引額についても引き続き高水準を維持」しているとあり、前期よりも賃貸オフィスビル市場が多少マシになったようです。
また、８月２日に虎ノ門ヒルズ森タワーを追加取得したことにより、分配金増加を予想しているとのこと。
今後についても、「引き続き森ビルグループの物件パイプラインを有効活用した外部成長を推進するとともに、賃料固定型マスターリースによる収益安定性も保持しながら継続的な分配金の維持向上を図」(表紙裏)るとのこと。
所感
高級賃貸住宅市場と不動産流通市場は順調なようですが、前者はポートフォリオのわずか６．１％(p4)に過ぎず、後者は価値の高さを証明するもののキャッシュフローに直接影響するものではないため、やはり賃貸オフィスビル市場の賃料伸び悩みが一番の懸念だと思います。
とはいえ、東京が当面価値の高い都市で有り続けることに異論はないので、本銘柄はホールド予定です。
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